Spesso ci viene richiesto dai lettori se sia regolare o meno l'uso in essere tra gli Amministratori di condominio di versare le somme riscosse dai condomini a titolo di oneri condominiali su conti correnti bancari intestati a sé stessi. 

Il problema venne affrontato per la prima volta dal Tribunale civile di Milano il quale, con sentenza n. 5517 del 26/06/1986,  affermò il principio secondo cui non risponderebbe a princìpi di corretta amministrazione e, conseguentemente, di corretta esecuzione dell'incarico professionale, l'uso dell'Amministratore di fare affluire gli oneri condominiali su un conto corrente bancario a lui intestato piuttosto che su altro intestato al Condominio. Ciò in quanto - precisò il Tribunale di Milano - in detto conto corrente verrebbero a confondersi operazioni di accredito e di addebito in parte riferibili al Condominio ed in parte afferenti al patrimonio personale dell'Amministratore. Inoltre, il problema finirebbe per acuirsi laddove a carico del Condominio venissero poi posti gli interessi passivi maturati nel corso del tempo. In tal caso, il Condominio finirebbe per corrispondere all'Istituto di credito interessi passivi in parte dovuti alle operazioni bancarie compiute dall'Amministratore limitatamente ai propri affari personali. Per giunta - trattasi di argomentazione decisiva - il fatto che il conto corrente bancario sia intestato all'Amministratore e non al Condominio finisce per precludere ai singoli condomini la possibilità di verificarne periodicamente la situazione contabile.

Il medesimo principio venne successivamente confermato sempre dal Tribunale di Milano con ordinanza del 29/09/1993 e dal Tribunale civile di Genova con ordinanza del 16/09/1993. I predetti provvedimenti sottolinearono altri due inconvenienti derivanti dalla mancata tenuta di un conto di cassa da parte del Condominio: in primo luogo, il fatto che laddove il conto intestato all'Amministratore presenti un saldo attivo, stante la confusione delle somme in esso confluite a vario titolo, sarebbe impossibile individuare l'entità degli interessi attivi progressivamente maturati ed appartenenti  al Condominio; in secondo luogo, laddove detto conto dovesse presentare un saldo passivo, sarebbe impossibile ricostruire l'entità degli interessi passivi da porre a carico dei condomini morosi. Per giunta, noi riteniamo che il fatto che l'Amministratore percepisca gli interessi attivi maturati sulle somme versate sul proprio conto corrente a titolo di oneri condominiali finisca per assumere anche rilevanza penale, atteso che detti interessi appartengono a pieno diritto alla comunità condominiale. Peraltro,  la Corte di Cassazione ha dissipato ogni dubbio circa la possibilità per il Condominio in quanto tale di divenire titolare di un conto corrente bancario o comunque di intrattenere rapporti bancari di vario genere con gli Istituti di credito (05/03/1990, n. 1734).

Da ultimo, va precisato che i princìpi su esposti possono trovare applicazione non soltanto in ordine al conto corrente bancario, bensì anche in ordine al conto postale, essendo sufficiente che l'Amministratore in carica provveda all'apertura di un conto di cassa.

Gli effetti che derivano dalla mancata apertura di un conto di cassa a favore del Condominio si sostanziano nella possibilità di chiedere la revoca giudiziaria dell'Amministratore inadempiente anche su ricorso del singolo condomino.

Stando così le cose, possiamo concludere nel consigliare gli interessati a pretendere dal proprio Amministratore di Condominio l'accensione di un conto di cassa in cui far confluire gli oneri che periodicamente sono tenuti a versare.

  Luca Bolognesi