rivista 25

La legge 9 dicembre 1998 n. 431 disciplina all’art. 3, i motivi in base al quale alla prima scadenza dei contratti così detti “a canone libero” ed a “canone concordato” il locatore può avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi.

Di tutto rilievo per la sua novità é il motivo di cui alla lettera g) del citato articolo, che prevede la facoltà di disdetta “quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventual-mente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore é riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della lege 27 luglio 1978, n. 392.”

La norma quindi prevede un diritto di prelazione a favore del conduttore che, tuttavia, non é generalizzato ma sussiste solo ove l’intenzione del locatore di vendere l’immobile locato, sia dedotto quale motivo di diniego di rinnovo del contratto locatizio alla prima scadenza. Ciò significa che qualora il proprietario non si avvalga della facoltà di inviare la disdetta alla prima scadenza del contratto, potrà vendere l’immobile a terzi ed il conduttore non avrà alcun diritto di prelazione; conseguentemente il rapporto locatizio proseguirà con il nuovo acquirente.

Si deve preliminarmente osservare che quando si parla di locatore si intende il proprietario dell’immobile che, peraltro, non deve essere proprietario di altri immobili se non di quello eventualmente adibito a propria abitazione; da qui si desume che il locatore debba essere solo persona fisica e non persona giuridica.

Il conduttore, nell’ipotesi sopra delineata, ha diritto di

prelazione che deve essere esercitato in base agli artt. 38 e 39 della L. 392/78.

I punti salienti delle disposizioni richiamate, prevedono che il locatore comunichi, al conduttore, la propria intenzione di vendere l’immobile specificando la somma, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione; facendo altresì attenzione a menzionare il motivo del diniego di rinnovo di cui alla lettera g) dell’art. 3 L. 431/98.

Si ritiene peraltro, stante il richiamo dell’art. 38, che la comunicazione debba essere effettuata con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario.

Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione nel termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni

uguali a quelle comunicategli.

L’art. 39 L. 392/78 prevede una forma di tutela del diritto di prelazione in quanto disciplina il diritto di riscatto, a favore del conduttore, da esercitare nei confronti dell’acquirente o di ogni altro successivo avente causa, quando il proprietario non provveda a notificare la comunicazione, quando il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento o, a parità di prezzo, siano state concesse all’acquirente condizioni di pagamento più

favorevoli rispetto a quelle comunicate al conduttore.

Il termine per esercitare il diritto di riscatto, ai sensi dell’art. 39, legge citata, é di sei mesi dalla trascrizione del contratto di compravendita.

Maria Pia Ionata