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Quando un condomino può effettuare il
controllo delle
fatture?
Il
controllo dei documenti comprovanti le spese sostenute per la gestione del
condominio deve essere effettuato prima dell’assemblea, cioè prima
dell’approvazione del bilancio.
Infatti,
una volta che il bilancio consuntivo sia stato approvato con la maggioranza prescritta dalla legge, l’amministratore non è tenuto a
sottoporre all’esame dei singoli condomini i documenti giustificativi
delle spese effettuate per ottenere
il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso (Cassazione n.
3402/81 depositata il 23 maggio 1981).
Qualora
l’amministratore non esibisca i documenti a seguito di richiesta
effettuata nei tempi opportuni (è
d’uso nei cinque giorni antecedenti l’assemblea), potrà essere
tenuto a indennizzare i condomini per gli eventuali danni contrattuali.
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Conguaglio: anche chi contesta deve pagare?
Dopo
l’approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, tutti devono
pagare il conguaglio, cioè la differenza fra quanto versato in anticipo,
sulla base del preventivo
esaminato nell’assemblea dell’anno prima, e la propria quota parte
delle spese effettivamente sostenute. Anche chi è contrario al bilancio,
e vuole ricorrere alle vie legali, deve sborsare la differenza, salvo poi
recuperare il dovuto se il giudice gli darà ragione. Nel case di
sostituzione dell’amministratore, il conguaglio va corrisposto al nuovo
professionista incaricato.
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È' giusto che l’amministratore applichi gli
interessi di mora
per i pagamenti effettuati in ritardo?
L’amministratore,
nel caso di ritardato pagamento delle spese condominiali, può applicare
quanto fissato nel regolamento di condominio circa la sanzione pecuniaria.
Gli interessi di mora nella misura massima del 3,5% (che corrisponde al
tasso legale in vigore dal
01.01.2001) debbono, se applicati, essere pagati.
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Qual è la procedura più rapida per il
recupero dei crediti?
Sotto
il profilo giuridico, la procedura monitoria (procedimento di ingiunzione)
è senz’altro il mezzo più rapido per ottenere il riconoscimento di un
diritto di credito e il titolo necessario per procedere esecutivamente nei
confronti del debitore. L’alternativa è costituita da un giudizio
ordinario di accertamento e condanna, più lungo e oneroso.
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Che cos’è il contratto di appalto e perché
viene considerato
utile?
L’appalto
è un contratto che il condominio deve imparare a sfruttare quando vuole
dar corso a interventi edilizi di apprezzabile entità economica, come
quelli di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione, di restauro, di
riparazione degli impianti.
Ma
può diventare utile anche per la gestione di servizi comuni, come quelli
di pulizia scale o addirittura di più edifici riuniti in un
supercondominio, di scarico delle fosse biologiche, per la gestione dei riscaldamento ecc.
Il
contratto di appalto consente al condominio di essere esonerato da ogni
responsabilità amministrativa, civile e penale per la non perfetta
esecuzione dell’opera, (appositi articoli nel contratto prevedono di
solito quali sono le regole che l’appaltatore deve rispettare).
Inoltre
viene sempre nominato un direttore dei lavori (di solito l’amministratore o un tecnico di sua fiducia) con il compito di controllare la
perfetta esecuzione delle opere.
Ma
anche sul fronte del diritto del lavoro e delle norme previdenziali, il
condominio viene tutelato. Se, per esempio, è stato stipulato un
contratto d’appalto e un operaio addetto ai lavori si infortuna, oppure non è stato
assunto regolarmente, nessuna
responsabilità compete all’amministratore a livello penale. E nessuna
sanzione economica per questi fatti illeciti può essere scaricata sulle
spalle dei proprietari degli appartamenti.
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