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LE SPESE CONDOMINIALI
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Quali sono i criteri di ripartizione delle
spese.
L'art.
1123 c.c. prevede tre principi di ripartizione di ordine generale:
·
criterio di riparto in
misura proporzionale al valore delle singole proprietà;
•criterio
di riparto in proporzione all’uso;
•criterio
di riparto in base alla destinazione esclusiva.
A
questi seguono, nel Codice, gli articoli 1124, 1125 e 1126, che prevedono
altri tre criteri specifici di ripartizione.
Per
fare chiarezza sulle spese, è opportuno distinguere tra i beni
costituenti l’ossatura del condominio e i servizi.
I
beni che costituiscono l’immobile, come il suolo, le fondamenta, i muri
maestri, i tetti, i lastrici
solari e tutte le altre parti dell’edificio destinate all’uso comune,
debbono essere tenuti in buono stato dai condomini, grazie a spese di
denaro ripartite in base ai millesimi dì proprietà, cioè in base alla
quota di partecipazione alla
proprietà del bene comune.
Per
quanto riguarda i servizi, invece, quattro gruppi di spese devono essere
ripartite secondo l’uso: il
riscaldamento centralizzato, l’ascensore, la manutenzione
e la ricostruzione delle scale, i lastrici solari di uso esclusivo.
In
questi casi, a integrare le legge subentrano i regolamenti condominiali,
che fissano tabelle millesimali per ognuno di questi servizi. Vari altri
servizi, come l’acqua calda e fredda, la rotazione sacchi spazzatura,
sono da ripartirsi o in base a contatori,
o in base al numero delle persone che ne usufruiscono.
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Le norme del codice in materia di spese sono
derogabili?
I
criteri di ripartizione delle spese, fissati dagli articoli 1123, 1124,
1125 e 1126 c.c., sono derogabili. Ciò significa che tali disposizioni
possono essere cambiate da un regolamento
condominiale di natura contrattuale. In questo caso l’amministratore dovrà
attenersi al regolamento. Se, invece, a dettare i criteri di ripartizione
fosse il regolamento assembleare,
esso non potrà mai derogare ai principi fissati dal Codice.
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Come si suddividono le spese voluttuarie?
Le
innovazioni di tipo voluttuario, come l’installazione di un impianto di
irrigazione automatico e
computerizzato, devono essere approvate dai 2/3 del valore millesimale e
dalla maggioranza dei condomini.
Il
Codice civile, però, prevede la possibilità che tali spese siano a
totale carico di chi intenda sostenerle. Infatti, l’art. 1121 c.c. così
recita: “Qualora l’innovazione
importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto
alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista
in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i
condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi
contributo nella spesa.
Se
l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è
consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata
intenda sopportare integralmente
la spesa.
Nel
caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa
possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi
dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di
manutenzione dell’opera”.
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Quali i criteri per la suddivisione delle
spese per la fossa
biologica?
Le
spese per la svuotatura della fossa biologica vanno ripartite in base al
primo comma dell’art. 1123 c.c., cioè in base ai millesimi di proprietà
di ciascuno.
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Come ripartire gli oneri per le fognature?
Le
spese per l’allacciamento all’impianto centrale di fognatura, cioè la
costruzione di nuovi canali di
scarico, (come quelle per la sostituzione dell’impianto), vanno
ripartite in misura proporzionale ai millesimi di proprietà delle singole
unità immobiliari (Corte di
Cassazione n. 5331/79).
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A chi compete la spesa per il cancello
elettrico?
È'
applicabile la disciplina dell’art. 1120 del Codice civile. Si tratta di
innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo delle cose
comuni. Pertanto, anche i dissenzienti devono pagare.
Se
il cancello non viene utilizzato da tutti i condomini, neppure
indirettamente, (come si verifica, ad esempio, con il passaggio
dell’autocisterna per la fornitura del combustibile che serve tutto il
condominio o del camion per la raccolta dei sacchi dei rifiuti), il
dispositivo di apertura a distanza del cancello deve essere pagato dai
proprietari dei box, gli unici a servirsene.
Se
viceversa tutti i condomini, anche indirettamente attraverso la gestione
dei servizi condominiali, utilizzano il cancello, la spesa va ripartita
pro-quota millesimale.
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Come si suddivide il costo per il lastrico
solare?
L’onere
della manutenzione del lastrico solare dovrebbe ripartirsi fra tutti i
condomini, proporzionalmente alla quota millesimale di ciascuno, quando
esso sia di proprietà e di uso condominiali.
Quando
invece sia in uso esclusivo di uno o più condomini, questi (art. 1126
c.c.) partecipano per un terzo alla spesa; i restanti due terzi gravano
pro quota su tutti i condomini (compresi quelli che ne hanno l’uso
esclusivo) cui il lastrico serve di copertura.
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