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Come si suddividono le spese dell’impianto
centralizzato?
Sono
tre i criteri di equa distribuzione indicati dalla giurisprudenza: riparto
secondo i metri cubi riscaldati, secondo le superfici radianti, secondo un
principio misto di cubatura e
superfici radianti.
Con
superfici radianti si intendono per esempio la somma del numero di elementi
di cui sono composti i caloriferi che riscaldano un appartamento, o la somma
dei pannelli radianti. Spesso, alle tabelle millesimali di proprietà sono
annesse delle tabelle millesimali
per il riscaldamento. E l’amministratore non ha che da rispettarle.
Anche
le eventuali spese straordinarie, come la sostituzione della caldaia, devono
essere ripartite secondo l’uso che ciascuno ne trae, cioè secondo i
cosiddetti millesimi-calore.
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Comune o autonomo?
C’è
una norma che consente la trasformazione dell’impianto centralizzato di
riscaldamento in impianti a gas unifamiliari è la legge 10/91, art. 26,
che richiama gli interventi
descritti all’art. 8 tra cui, alla lettera “g”, è indicata anche la
trasformazione.
Per
la trasformazione dell’impianto centrale in impianti singoli a gas
è sufficiente la maggioranza di 501 millesimi. Se l’assemblea non ha
autorizzato con la maggioranza
dovuta il distacco, il condomino che voglia autonomamente installare un impianto
autonomo deve comunque pagare tutte le spese di riscaldamento, sia di gestione
sia di manutenzione.
È'
però nulla, secondo il Tribunale di Roma, sez. III, sentenza n. 3390 del
3 marzo 1993, la deliberazione condominiale di trasformazione
dell’impianto centralizzato di riscaldamento adottata a maggioranza dei
millesimi (come consente la suddetta I. 10/91) qualora non sia
accompagnata dall’approvazione di un progetto e relativa relazione
tecnica di conformità. Ciò a consentire ai condomini dissenzienti di
verificare che il sacrificio del
loro diritto al mantenimento del servizio comune risponde alla
finalità e alle prescrizioni della legge stessa.
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Volendo trasformare l’impianto da gasolio a
metano, quale
maggioranza assembleare è richiesta?
Si
deve fare riferimento a quanto dettato dal quinto comma dell’art. 1136
c.c. “le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal
primo comma dell’art. 1120 c.c. (innovazioni) devono essere approvate
con un numero dì voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al
condominio e i 2/3 del valore dell’edificio”.
L’approvazione
può effettuarsi a maggioranza delle quote millesimali se, con
relazione tecnica redatta da un professionista abilitato, si riesce a
dimostrare che il nuovo impianto consentirà il contenimento dei consumi
energetici (art. 26, secondo
comma, della legge 10/90).
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In un palazzo con impianto molto vetusto e fuori
norma, quel
è la maggioranza richiesta per passare a un riscaldamento
autonomo a gas?
La
Corte di cassazione ha chiaramente esposto la differenza esistente tra la
disattivazione di un impianto ben funzionante e l’eliminazione
del servizio per ragioni tecniche (cattivo funzionamento) o legali. Sulla
stessa linea si è mossa la Corte di Appello di Firenze (sentenza del 28
novembre 1984).
Se
il regolamento contrattuale non stabilisce altrimenti, la maggioranza qualificata
è sufficiente per sopprimere l’impianto centralizzato e prevedere alla
contestuale installazione dì impianti autonomi.
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Cosa può fare il condomino che non fruisce
dell’impianto di
riscaldamento?
Il
condominio che nei mesi invernali non abita nell’appartamento in condominio
o usa poco la casa al mare o ai monti ha la possibilità di seguire
quattro vie:
•il
distacco individuale dall’impianto comune. Per ottenerlo è necessario
il consenso (meglio se scritto) di tutti gli altri condomini;
•la
trasformazione in impianto autonomo (l’assemblea può deliberarlo con la
maggioranza semplice di 501 /1000 - Legge 10/91);
•può
concordare l’adozione degli impianti di termoregolazione automatizzati,
che, pur mantenendo l’impianto centralizzato, garantiscono la
contabilizzazione del consumo di
ogni singolo appartamento.
Attenzione
però ai vincoli imposti dall’assemblea: il Pretore di Civitavecchia
(sentenza del 6 dicembre 1978) ha chiarito l’illegittimità della
delibera che limita l’accensione del riscaldamento centralizzato nel
periodo del fine settimana;
•può
chiedere all’amministratore del condominio di essere autorizzato a
chiudere la tubazione che immette nel proprio appartamento.
In
questo caso, se dimostra che il distacco del suo impianto da quello centrale determina un risparmio nella spesa per l’acquisto del combustibile,
potrà beneficiare di una
conseguente riduzione della percentuale dei costi di esercizio (da
determinarsi caso per caso).
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Anche chi si è distaccato
dall’impianto partecipa al ripristino
del
riscaldamento centrale?
Sì,
anche il condomino che si sia distaccato dall’impianto di riscaldamento
centralizzato deve concorrere
alle spese per i lavori di ripristino, in quanto è sempre comproprietario
dell’impianto, e conservare il relativo diritto di voto.
I
lavori di ripristino o adeguamento devono essere approvati
dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei
partecipanti al condominio e la metà del valore dell’edificio così
come disposto dall’art. 1136 c.c., in presenza di opere di riparazione e
adeguamento di notevole entità.
In
presenza di opere più modeste, in seconda convocazione, è sufficiente la
maggioranza di cui al terzo comma dell’art. 1136 c.c.: un numero di voti
che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo
del valore dell’edificio.
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Come procedere per l’isolamento termico
del proprio appartamento?
Il
condomino che intenda migliorare l’isolamento termico può eseguire
l’opera a norma dell’art. 1102 c.c. Tuttavia, non deve essere leso il
decoro architettonico
dell’edificio.
A
tal fine occorre valutare caso per caso il tipo di finestra, in relazione
al tipo di fabbricato: non deve
cioè essere danneggiato nel suo insieme l’equilibrio delle linee
costruttive e architettoniche dell’edificio.
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