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Che cos’è?
Il
regolamento di condominio ha il compito di definire, con la massima precisione,
diritti ed obblighi per ciascun condomino.
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Quando è obbligatorio?
Se
i condomini sono più di dieci, l’assemblea deve formulare, qualora non
sia già stato fatto dalla impresa costruttrice dello stabile, un
regolamento di condominio (art.
1138 c.c.). Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione
del regolamento di condominio o la revisione di quello esistente.
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Quanti tipi di regolamento esistono?
Esistono
due tipi di regolamento condominiale:
a)
il regolamento contrattuale o esterno (cioè non emanato dall'assemblea),
che può essere:
•preliminare
alla costituzione del condominio,
•predisposto
dall’unico proprietario dell’edificio (di solito l’impresa
costruttrice),
•espressamente
citato negli atti di vendita delle singole unità immobiliari (rogiti di
acquisto);
•approvato
all’unanimità dall’assemblea dei condomini.
Questo
regolamento, oltre all’esposizione dei diritti e degli obblighi dei
singoli, secondo quanto dettato dal Codice civile, può prevedere
particolari limitazioni ai diritti dei singoli condomini. Tale regolamento
può essere modificato solo con voto unanime di tutti i condomini
(Cassazione 8.2.1975, n. 506) e l’impugnazione non è consentita al
singolo condomino (Tribunale di Foggia 4.5.1965).
b)
il regolamento di emanazione assembleare o interno.
La
sua approvazione spetta all’assemblea, con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti (cioè la metà più uno) e
almeno la metà del valore dell’edificio (500/1000). Il regolamento così
approvato può essere impugnato dal condomino dissenziente, entro 30
giorni dalla delibera o dalla comunicazione dell’avvenuta delibera (per
gli assenti), ricorrendo al giudice.
L’assemblea
può modificare il regolamento di condominio interno con un numero
di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i
500/1000.
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Che cosa
deve contenere?
L'art.
1138 del Codice civile è chiaro: esso deve regolamentare l’uso delle
parti comuni, la ripartizione delle spese, le norme per la tutela del
decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Sempre
secondo l'art. 1138 c.c. e l’art. 72 disposizioni attuative del c.c., il
regolamento di condominio non può
menomare (o ridurre) i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli
atti di acquisto e dalle convenzioni (salvo per il regolamento
contrattuale) e in nessun caso può derogare alle disposizioni previste
dal Codice civile:
a)
il condomino non può rinunciare al diritto sulle cose comuni (art.
1118
c.c.);
b)
indivisibilità delle parti comuni (art. 1119 c.c.);
c)
liceità e illiceità delle innovazioni (art. 1120 c.c.):
d)
modalità di nomina e revoca dell'amministratore (art. 1129 c.c.):
e)
limiti della rappresentanza attribuita all’amministratore (art.
1131 c.c.);
f)
il
dissenso dei condomini rispetto alle liti (art. 1132 c.c);
g)
le modalità
di costituzione e delibere assembleari (art.1136
c.c.);
h)
termini
di impugnazione delle deliberazioni assembleari (art.
1137 c.c.);
i)
le
sanzioni per il condomino che ometta il pagamento dei
contributi e gli strumenti
a disposizione dell’amministratore per
indurlo ad adempiere a tale obbligazione (art. 63 disposizioni
per l’attuazione del Codice civile);
I)
i
casi, i modi di convocazione dell’assemblea e le regole che
disciplinano
la partecipazione degli aventi diritto ( art. 67 disp.
att. c.c.);
m)
i casi in cui si può provvedere alla rettifica della tabella
millesimale
(art. 69 disp. att. c.c.).
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A chi spetta la sua interpretazione?
Esclusivamente
all’assemblea dei condomini (Cassazione n. 3936 del 25.11.1975).
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