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28
Chi è l’amministratore?
L’amministratore
è colui che, forte dell’incarico conferitogli in assemblea dai
condomini detentori di almeno la metà del valore dell’edificio,
provvede a gestire gli interessi
del condominio, a fronte di un determinato compenso. E' la figura
giuridica che, per qualunque controversia, consente al condominio di agire
contro terzi e ai terzi di agire
contro il condominio.
Vi
sono due tipi di amministratore: colui che amministra il condominio e le
parti comuni, e colui che incassa gli affitti per conto della proprietà.
Spesso le due figure coincidono.
29
Chi può esercitare l’attività di
amministratore?
Chiunque
può esercitare la professione di amministratore, non esistendo un albo
professionale; la scelta si può pertanto effettuare sia fra i condomini
sia fra i terzi estranei al condominio.
Spesso
si tratta di un'attività che viene svolta come secondo lavoro.
Alcuni
amministratori, talvolta improvvisati, amministrano troppi stabili per il
tempo che hanno a disposizione, con risultati spesso discutibili.
La
delega a un condomino di amministrare il condominio trova legittimazione
nell’art. 1105 del c.c. che recita: “tutti i partecipanti hanno
diritto a concorrere nell’amministrazione della cosa comune”. Ma se è
accettabile che nei piccoli condomini
l’amministrazione venga effettuata da un condomino, talora a rotazione,
è più logico, se si tratta di un medio-grande condominio, che
l’amministrazione sia affidata
a un esperto. Questo perché un cattivo amministratore può essere fonte
di guai, anziché contribuire a risolvere quelli già esistenti.
La
cattiva conoscenza delle norme del Codice civile e la scarsa capacità di
scegliere, per gli interventi
necessari, le ditte giuste, che non significa necessariamente quelle
meno care, sono spesso fonti di insoddisfazioni, anche onerose, per i
condomini.
3O
Quando l’amministratore è obbligatorio?
Se
il numero dei condomini è superiore a quattro, l’assemblea di
condominio deve nominare un amministratore (art. 1129 c.c.). Se
l’assemblea non vi provvede, la
nomina viene fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più
condomini. Qualora, soprattutto
per i nuovi stabili, non sia stato ancora designato l’amministratore, si
può, provvisoriamente, dare mandato a un amministratore o a un condomino,
a svolgere alcune funzioni: recupero delle rate di spesa e pagamento
delle bollette, gestione dell’impianto di riscaldamento ecc.
Nulla
vieta che venga nominato un amministratore anche quando i Condomini siano
in numero di quattro o meno di quattro.
31
Quanto tempo dura in carica?
L’amministratore
dura in carica un anno, può essere nominato solo per un anno, o può
essere revocato in ogni momento (art. 1129 c.c.). La nomina e la
cessazione per qualunque causa debbono essere annotate sui registro delle
assemblee.
32
Quali maggioranze sono richieste per la nomina o
la revoca
dell’amministratore?
La
delibera assembleare di nomina è valida:
in
prima convocazione, se è stata approvata con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli
intervenuti all'assemblea condominiale e se i votanti favorevoli
posseggono almeno la metà del valore dell’edificio (500/1000);
in
seconda convocazione, con un numero di voti che rappresenti oltre
un terzo dei partecipanti al condominio e oltre la metà del valore
dell’edificio (Cassazione n. 901 del 9.2.1980).
33
Che rapporto si instaura tra amministratore e
condominio?
Tra
amministratore e condominio si instaura un rapporto di mandato dietro compenso,
regolato dagli articoli 1709 e 1720 del Codice civile:
•art.
1709: il mandato si presume oneroso. La misura del compenso che non è stabilita
dalle parti, viene determinata in base alle tariffe professionali o agli
usi; in mancanza viene determinata dal giudice;
•art.
1720: il mandante, (cioè il condominio), deve rimborsare al mandatario
(cioè all’amministratore), le spese e le anticipazioni, con gli
interessi legali dal giorno in
cui sono state fatte (pertanto puntuali con i pagamenti delle singole
rate), e deve pagargli il compenso che gli spetta.
Quando,
per qualsiasi causa, manca il legale rappresentante dei condomini, cioè
l’amministratore, e si intende iniziare o proseguire una lite, i
partecipanti al condominio
possono richiedere la nomina di un curatore speciale, ai sensi
dell’art. 80 del Codice di procedura civile. Il curatore speciale dovrà
senza indugio convocare l’assemblea
dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite (art. 65
disposizioni per l’attuazione
del Codice civile).
34
Quando è possibile revocare
l’amministratore?
L'Assemblea
può revocare l’amministratore anche senza giusta causa (Cassazione n.
1865 del 11.6.1968).
In
tal caso, l’art. 1725 c.c. stabilisce che, qualora la revoca del mandato
oneroso avvenga prima della scadenza del termine prefissato,
l’amministratore abbia diritto al risarcimento del danno (individuabile,
di solito, nella retribuzione pattuita all’atto
del conferimento del mandato).
L’amministratore
può essere anche revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno
o più condomini, per:
•mancato
tempestivo avviso all’assemblea dei condomini delle citazioni o provvedimenti
giudiziari esorbitanti le attribuzioni conferite. In tal caso
l’amministratore sarà tenuto al risarcimento dei danni arrecati (art.
1131 c.c.);
•se
per due anni non ha reso il conto della sua gestione (art. 1129 c.c.);
•se
vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (art.1129 c.c.).
Contro
la decisione del tribunale, entro 10 giorni dalla notifica,
l’amministratore può proporre reclamo alla Corte d’Appello (art. 64
disposizioni per l’attuazione del Codice civile).
In
mancanza di nomina dì un altro amministratore, quello in carica viene
automaticamente confermato.
Quindi, fino a quando l’amministratore non viene sostituito
dall’assemblea o dal giudice, egli conserva il suo mandato, anche
qualora la delibera di nomina sia stata impugnata davanti all’autorità
giudiziaria o sia scaduto il mandato.
35
Che cosa accade quando il condominio cambia
l’amministratore?
Quando
l’amministratore viene revocato o non confermato deve restituire immediatamente
tutta la documentazione in suo possesso in modo da non intralciare la gestione
del condominio.
I
documenti da consegnare sono molti:
•i
giustificativi di spesa (fatture, parcelle, quietanze, versamenti, tasse e
contributi vari) degli ultimi cinque esercizi (dieci per i documenti lnps);
•le
mappe catastali degli impianti elettrici e idraulici del condominio;
•le
copie degli atti di proprietà degli appartamenti (rogiti) o almeno
l’elenco ufficiale dei condomini;
•i
contratti per la fornitura di acqua, luce e gas e quelli assicurativi;
•il
certificato di attribuzione del Codice fiscale e di prevenzione incendi;
•il
libro verbale delle assemblee;
·
il registro delle
entrate e delle uscite, oltre alla cassa, naturalmente;
•la
documentazione dell’ascensore;
•la
corrispondenza e i documenti relativi ai contenziosi giudiziari;
•i
contratti ancora in corso;
•gli
estratti conto e gli assegni del conto corrente condominiale;
•i
contratti dei locali comuni concessi in locazione.
Qualora
l’amministratore ritardi nel consegnare questa documentazione, il
condominio si può rivolgere al pretore, che con un provvedimento
d’urgenza ordina la restituzione immediata dei documenti.
I
condomini, qualora subissero dei danni dalla non tempestiva consegna,
possono costituirsi parte civile e chiederne il risarcimento.
L’amministratore in quanto mandatario,
infatti, non ha alcun diritto di trattenere la documentazione, neppure se,
per ipotesi, fosse creditore del condominio, dato che i documenti sono
privi di valore commerciale e
quindi inidonei a soddisfare un credito (Tribunale di Milano sentenza,
ottava sezione, n. 10586 del 12.12.1991).
36
Quali accortezze bisogna avere quando si nomina
l’amministratore?
Prima
di nominare un amministratore, un condomino accorto deve tenere conto di
una serie di fattori. Bisogna innanzitutto ipotizzare la mole di lavoro
che la gestione amministrativa
del condominio comporta (i condomini di 10 alloggi presentano
una difficoltà digestione ben minore di quelli di 50).
Poi
è necessario pretendere che l’amministratore esponga in maniera chiara
la sue richieste economiche, redigendo un preventivo di massima, in base
alle spese che il condominio andrà presumibilmente ad affrontare. Occorre
inoltre ipotizzare e contrattare
con l’amministratore il giusto compenso, magari in base al tariffario
di categoria.
Ciascun
condominio ha il diritto di contrattare l’onorario con il proprio amministratore,
anzi la contrattazione dovrebbe essere d'obbligo, giacché la parcella
salata non è detto sia una garanzia di professionalità. Non si deve però
incorrere nell’errore di
chiedere compensi bassi "a tutti i costi". Nessuno, infatti,
lavora gratis. E se anche ci sono amministratori onesti, che pretendono
bassi compensi, sicuramente sono molti gli amministratori che applicano
rincari incontrollati sui lavori di ordinaria
e straordinaria manutenzione appaltati a terzi.
37
Quali sono i compiti dell’amministratore?
Gli
Art. 1130 e 1131 c.c. recitano che l’amministratore deve:
·
eseguire le deliberazioni
dell'assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di
condominio;
·
disciplinare l’uso delle
cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune,
in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
·
riscuotere i contributi ed
erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria
delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni
(egli deve far approvare dall’assemblea il consuntivo ed il piano di
riparto così come deve far approvare il preventivo ed il piano di
riparto);
·
compiere gli atti
conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;
·
rappresentare in giudizio il
condominio (art. 1131 c.c.), nell’ambito dei limiti conferitigli dalla
legge o di quelli eventualmente maggiori e più ampi riconosciutigli dal
regolamento di condominio o di volta in volta dall’assemblea.
L’amministratore,
alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della gestione.
38
Quali sono le responsabilità
dell’amministratore?
L’amministratore
è responsabile, anche in sede penale, per:
-
l’inosservanza
delle norme contemplate dal Codice civile in materia di condominio;
I’inosservanza delle
leggi;
-
l’inosservanza
di disposizioni, regolamenti, ordinanze, emanati in materia di prevenzione
incendi, centrale termica, prevenzione antinfortunistica (ascensori, caduta
neve dal tetto, caduta di intonaci, ecc.);
-
l’inosservanza delle nonne
che regolano il rapporto di lavoro (personale assunto dal condominio).
Agisce
pertanto correttamente quell’amministratore che, nell’ambito
dell’ordinaria amministrazione,
e per importi di spesa contenuti (poche centinaia di migliaia di lire),
dia corso d’ufficio alIe opere che si rendessero necessarie per
ottemperare alle richieste di legge, e ne informi l’assemblea solo
successivamente.
39
Quali sono i doveri dell’amministratore?
L’amministratore è tenuto:
·
per evitare risvolti civili
e/o penali, a ottemperare alle disposizioni di legge. L’art. 677 del
Codice penale prevede l’arresto per colui che, non avendo provveduto
a rimuovere il pericolo, provochi un disastro (o non ne
impedisca l’evento, art. 40 c.p.). Va comunque tenuto conto che
la responsabilità civile e penale è ascritta ai singoli condomini;
·
a pagare gli oneri previsti
dalla leggi sul lavoro per il personale assunto dal condominio, nonostante
il condominio non abbia anticipato i fondi (il condominio
dovrà successivamente rimborsare il debito e pagare gli interessi sul
denaro anticipato, art. 1720 c.c.);
·
ad eseguire le delibere
assembleari, pena il risarcimento del danno derivante
dalla mancata esecuzione della delibera alle parti danneggiate: condominio
e/o condomino, terzi.
40
Quali sono i poteri dell’amministratore?
I
provvedimenti adottati dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri
(artt. 1130 e 1131 c.c.) sono obbligatori per tutti i condomini (art. 1133
c.c.).
L’amministratore
ha inoltre il potere di controllare affinché nessun condomino:
-
alteri
la destinazione della cosa comune e (art. 1102), impedisca agli altri di
farne parimenti uso secondo il loro diritto (art. 1102),
-
estenda il suo diritto sulla
cosa comune in danno agli altri condomini (arI. 1102),
-
esegua
opere, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, che rechino danno
alle parti comuni dello stabile, cioè ne compromettano la stabilità,
l’estetica o compromettano la
tranquillità degli altri condomini (art. 1122);
Può
e deve evitare a che condomini impartiscano ordini al portiere, ai manutentori
dello stabile, ecc. (giacché, essendone talvolta penalmente responsabile,
solo lui ha il diritto di controllare il personale. Nulla osta, poi, che i
condomini facciano presente all’amministratore manchevolezze del
personale e vizi delle opere);
Altri
poteri dell’amministratore.
·
licenziare il portiere
(Cassazione n. 572 del 20.2.1976);
·
stipulare contratti per
garantire l’ordinaria manutenzione (Cassazione n. 1998 del 20.7.1963);
·
stipulare contratti per
garantire allo stabile l’erogazione dei servizi (Cassazione n.1998 del
20.07.1963);
·
agire in giudizio
nell’interesse del condominio, anche senza l’autorizzazione
dell’assemblea (Cassazione n. 1401 del 7.5.1968);
·
avviare i lavori
improrogabili, cioè urgenti, per il mantenimento delle cose comuni,
anche prima della delibera dell’Assemblea. Il condominio sarà tenuto a
rimborsare all’amministratore
le spese sostenute.
Qualora
dissentendo uno o più condomini ricorrano all’autorità giudiziaria,
sarà compito del giudice stabilire qual’è l’importo del rimborso, giacché
l’amministratore ha il
diritto al rimborso delle spese ritenute urgenti e considerate, dal
giudice, giustificate, Cassazione n. 1481 del 15.9.1970.
Qualora
uno o più condomini non rispetti le decisioni dall’amministratore per
un corretto uso delle cose comuni, l’amministratore può ricorrere
all’assemblea per comporre la vertenza (prima di ricorrere all’autorità
giudiziaria). Non sono invece di pertinenza dell’amministratore i
problemi che insorgono tra condomini nell’ambito
del godimento delle loro proprietà esclusive.
41
Come ci si può opporre ai provvedimenti dell'
amministratore?
Contro
i provvedimenti adottati dall’amministratore ciascun condomino può ricorrere
alternativamente all’assemblea o al giudice, entro 30 giorni dalla
notifica del provvedimento, quando il provvedimento stesso sia contrario
alla legge o al regolamento di condominio o alle decisioni dell’assemblea (art. 1137 c.c.).
42
E' ammesso dare deleghe all'amministratore?
Le
deleghe all’amministratore sono valide a meno che non insorga un
conflitto d’interessi. Il caso più frequente ove si evidenzia un
conflitto d’interessi si rivela in sede di approvazione del rendiconto,
ove il controllato (amministratore) non può essere anche controllore (per
conto del condomino delegante) di sé stesso; il condomino,
però,ò può rilasciare all’amministratore una delega scritta
aggiuntiva, ove dichiara di
approvare il rendiconto.
43
Quali sono i comportamenti che qualificano un
buon
amministratore?
Il
buon amministratore è colui che:
·
ottempera agli obblighi di
legge, amministra correttamente e salvaguarda l'immobile
affidatogli,
·
è disponibile, qualora
venga interpellato, in virtù delle conoscenze acquisite e potendo
disporre di tecnici qualificati, suoi abituali consulenti, ad aiutare le
parti in lite a trovare un accordo ragionevole,
·
sia corretto sia nei
rapporti con i Condomini che in quelli con gli inquilini;
·
sia sollecito nel risolvere
i problemi segnalati, in virtù anche dei poteri conferitigli dalla legge
(cioè, non temporeggi faziosamente nel risolvere i problemi, al fine di
soddisfare quei condomini, spesso la maggioranza, che pur limitando i
diritti dei singoli sulla cosa comune o sul buon funzionamento della cosa
comune, intendono procrastinare la spesa),
·
apra un conto corrente
condominiale su cui versare gli importi delle rate.
44
E se l’amministratore versa i soldi del
condominio su un conto
corrente personale?
Il
Tribunale di Milano, con sentenza n. 6566 dell’8.9.1991 ha stabilito un
principio, finora spesso ignorato: ogni singolo proprietario ha il diritto
di pretendere che le somme
versate vadano a finire non sul conto personale dell’amministratore,
ma su uno specifico conto corrente intestato al condominio.
Le
motivazioni della sentenza sono chiare: consentire ai proprietari di controllare
la reale situazione economica del condominio e la sua corretta gestione;
evitare i danni derivanti da un eventuale blocco del conto corrente personale
dell’amministratore, in seguito a fallimento o decesso; consentire al
condominio di conoscere l’importo degli interessi attivi maturati, che
devono risultare nel bilancio
consuntivo a favore del condominio nel suo complesso.
Se
non è mai stato aperto il conto corrente condominiale, ogni proprietario
può fare inserire l’argomento all’ordine del giorno della più vicina
assemblea. Se i tempi di convocazione dell’assemblea non sono
ravvicinati, bastano due condomini (che rappresentino per un sesto dei
millesimi complessivi di proprietà)
per chiedere all’amministratore la convocazione di un’apposita
riunione.
Nel
caso che l’amministratore non vi provveda entro dieci giorni, i due condomini
possono indire di loro iniziativa l’assemblea che ha la facoltà di
deliberare in merito e vincolare
così l’amministratore alla delibera.
45
A cosa bisogna badare per giudicare il
comportamento
dell’amministratore?
Prima
di deliberare le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione occorre
controllare che l’amministratore esponga singolarmente ai condomini, mediante
lettera o comunicazione collocata nell’androne dello stabile, prima
dell’assemblea, il capitolato dei lavori da effettuare, dettagliato
nelle singole voci, affinché ciascun condomino possa partecipare
all'acquisizione di preventivi
che, per essere comparabili, debbono necessariamente comprendere le stesse
voci di spesa.
È
bene però ricordare che bassi preventivi di spesa non sempre
costituiscono un risparmio e che i condomini, nel loro stesso interesse,
debbono richiedere preventivi solo a quelle imprese delle quali conoscono
il corretto operare e la qualità del lavoro svolto.
Il
rischio a cui va incontro il condominio è quello di ritrovarsi con lavori
eseguiti solo parzialmente o
addirittura mal eseguiti; se gli interventi non sono stati
prefissati con precisione, le insoddisfazioni sono pressoché, assicurate.
46
A quale compenso ha diritto l’amministratore?
Premesso
che ove l’amministratore sia iscritto ad un albo professionale (avvocati,
commercialisti, geometri ecc.) si applicano le rispettive tariffe
professionali, in presenza di
tutti gli altri casi, i criteri da seguire ai fini della definizione del
compenso, previa la libera contrattazione tra l’assemblea e la persona
prescelta, sono i seguenti:
·
la quota fissa
(indipendentemente dalle dimensioni del condominio) e la percentuale
dovuta per la gestione ordinaria del condominio;
·
i compensi per le
prestazioni extra come le assemblee straordinarie e i consigli
di condominio;
·
le percentuali sui lavori di
manutenzione straordinaria;
·
da ultimo, le spese
sostenute dall’amministratore nella conduzione della gestione
condominiale (francobolli, commissioni bancarie, fotocopie spese di
cancelleria, tenuta dei libri e paga del portinaio).
Sull’importo
della parcella (esclusi i rimborsi) il condominio deve pagare l’Iva del
20%, dovuta solo per gli iscritti a qualche albo professionale (geometri,
avvocati, commercialisti, ragionieri) o se l’amministratore esercita
attività con una struttura imprenditoriale ed in modo prevalente.
47
Non sarebbe tutto più semplice se ci
fosse un albo per gli amministratori
di condominio?
Nel
passato sono state presentate svariate proposte di legge tendenti a
istituire l'albo degli amministratori. Tuttavia, una disposizione
comunitaria censura tale ipotesi
non essendo, quella dell'amministratore, una figura professionale
acquisita con un corso di studi istituzionale.
Un
albo o un elenco pubblico di amministratori di condominio rappresenterebbe
un punto di riferimento importante, poiché vi comparirebbe soltanto chi
fosse in possesso di precisi requisiti.
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