Certificazione energetica

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Il primo luglio è entrato in vigore l’obbligo di redigere l’attestato di certificazione energetica

 

Il 1 luglio 2009 è entrato in vigore l’obbligo di redigere l’attestato di certificazione energetica per le singole unità immobiliari, anche sotto i 1000 mq, vendute o affittate (sia esistenti che di nuova costruzione).

La disciplina energetica degli edifici è contenuta nel d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192 (che ha attuato la direttiva 2002/91/CE).

I commi 3 e 4 dell’art. 6 e dei commi 8 e 9 dell’art. 15 del d.lgs. 192/2005 prevedevano l’obbligo di allegazione dell’AQE, Attestato di Qualificazione Energetica, o dell'ACE, Attestato di Certificazione Energetica agli atti di trasferimento a titolo oneroso (e la messa a disposizione nel caso di locazione) e le rispettive sanzioni di nullità.

Tale normativa è stata successivamente modificata dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311 e da ultimo dal d.l. 112/2008 convertito in legge 6 agosto 2008 n. 133 che, con l'art. 35 comma 2 bis a firma Calderoli, sanciva l'abrogazione, con effetto immediato, dell'allegazione nell'atto di trasferimento a titolo oneroso abrogando i sopra citati commi 3 e 4 dell’art. 6 e dei commi 8 e 9 dell’art. 15 del d.lgs. 192/2005.

Ma la legge 133, nata per semplificare la questione, l'ha invece ingarbugliata.

Salta sì, a livello nazionale, l'obbligo di allegazione, ma è rimasto quello di dotare l'edificio del certificato.

 

L'Europa mette in mora l'Italia

 

La mancata garanzia della consegna all'acquirente o locatario dell'attestato di certificazione ha fatto scattare da parte della Commissione la richiesta di chiarimenti e la messa in mora supplementare (per fatti aggiunti) dell'Italia, che ora dovrà fornire risposta alle osservazioni della Commissione entro il prossimo 25 luglio, a meno che chieda, con specifica motivazione, una proroga.

Entro il 4 gennaio 2009 l'Italia avrebbe dovuto conformarsi integralmente a quanto stabilito dal citato art. 7, secondo il quale “gli Stati membri provvedono a che, in fase di costruzione, compravendita o locazione di un edificio, l'attestato di certificazione sia messo a disposizione del proprietario o che questi lo metta a disposizione del futuro acquirente o locatario, a seconda dei casi”.

 

ACE o AQE?

Quanto la faccenda sia complessa è presto detto.

Ancora non si può parlare di Attestato di certificazione energetica perché tutt'ora mancano le Linee Guida nazionali alla certificazione. Quindi, fino all’entrata in vigore delle Linee Guida nazionali, per le regioni che non hanno legiferato in materia* (Veneto, Abruzzo, Calabria, Lazio, Molise, Sardegna e Sicilia), l’attestato di certificazione energetica (ACE) è sostituito dall’attestato di qualificazione energetica (AQE), redatto dal direttore dei lavori e presentato al Comune di competenza contestualmente alla dichiarazione di fine lavori.

Cosa accadrà dal 1° luglio 2009?

 

Per mettere chiarezza

 

Per mettere chiarezza in un ambito tanto controverso suggerisco le linee di comportamento per l'allegazione dell'ACE o AQE agli atti .

1) A partire dal 1° luglio 2009 tutti gli immobili devono essere dotati dell’attestato di certificazione energetica, così come previsto all’art. 6 del decreto.

2) Fino alla data di entrata in vigore delle Linee guida nazionali l’attestato ACE è sostituito a tutti gli effetti dall’Attestato di Qualificazione Energetica (AQE).

3) L’obbligo di dotazione riferito agli immobili di nuova costruzione, o che abbiano subito interventi di ristrutturazione c.d. importante, grava in capo al costruttore; per tutti gli altri edifici l’obbligo di dotazione è previsto in capo al venditore.

4) Restano confermate le eccezioni di cui all’art. 3 comma 3, per il quale si intendono esclusi dalla disciplina del decreto le seguenti tipologie immobiliari:

- gli immobili ricadente nel codice dei beni culturali e del paesaggio;

- i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;

- i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati.

5) Dal 1° luglio 2009 non è più possibile distinguere tra “vecchi” e “nuovi” immobili essendosi reso indistinguibile per tutti gli edifici l’obbligo di dotazione.

6) Resta alle parti la possibilità di disciplinare convenzionalmente, come appresso specificato, le modalità di assolvimento dell’obbligo di dotazione del documento AQE nonché della sua consegna.

7) L'obbligo di dotare il fabbricato dell'attestato di qualificazione energetica, pur essendo previsto dalla legge in capo al venditore ovvero al costruttore, può essere assunto dall'acquirente in forza di una specifica pattuizione, alla quale le parti, adeguatamente informate e valutati i propri interessi concreti, potranno addivenire.

8) Ne consegue che l'immobile può essere dotato dell AQE anche dopo la contrattazione .

9) Da queste indicazione emerge il dovere delle parti di essere informati da chi cura gli atti sulla normativa relativa al risparmio energetico degli edifici e sull'obbligo di attribuire ad ogni fabbricato una classe energetica.

10) Quanto all’obbligo di consegna, le parti che nessuna prescrizione in tal senso, da adempiere in sede di trasferimento, è posto dal decreto in capo alle stesse.

11) Con riferimento ai “vecchi” edifici, potendo semmai l’alienante essere obbligato alla consegna dei documenti relativi all’“uso” della cosa, detto obbligo, è ritenuto pacificamente derogabile per volontà espressa delle parti.

12) Si rammenta, in particolare, che per gli edifici realizzati o ristrutturati in forza di permesso di costruire o DIA, rispettivamente richiesto e presentata in un periodo compreso tra l’8 ottobre 2005 ed il 31 dicembre 2008, la certificazione energetica condiziona l’efficacia della dichiarazione di fine lavori (art. 8 co. 2 del decreto).

13) Inoltre, in base all’art. 2 co. 282 l. 244/2007 (legge finanziaria per l’anno 2008) la certificazione energetica è elemento che subordina il rilascio del certificato di agibilità.

 

Sanzioni

 

Va ricordato infine che per adesso l’unica sanzione specifica attinente al mancato assolvimento dell’obbligo di dotazione è quella di cui all’art. 15 co. 7 del decreto, per la quale il costruttore che non consegni al proprietario contestualmente all’immobile (secondo le tipologie di cui all’art. 6 co. 1) l’originale della certificazione energetica è punito con la sanzione pecuniaria amministrativa non inferiore a 5000 euro e non superiore a 30000 euro. E quindi ammettendo indirettamente che potendo la consegna dell’immobile precedere o seguire il rogito di compravendita, la consegna dell’AQE potrebbe non coincidere con il momento della stipulazione.

 

Costi esosi per la compilazione del certificato

 

Tra le altre cose da una nostra indagine compiuta a livello provinciale tra gli iscritti al collegio dei geometri o degli ordini degli Architetti ed Ingegneri le spese medie relative alla definizione di un certificato di prestazione energetica dell’edificio possono variare da 300 a 500 euro. La nostra associazione sta curando possibili convenzionamenti con tutti gli Ordini e Collegi professionali per garantire oneri accessibili ed equi in tal senso.

 

Arch. Sirio Grassi, presidente dell’ASPPI di Livorno