casa e manovra economica correttiva

da asppi.it

La casa nella Manovra economica correttiva varata dal Governo

La Manovra economica correttiva per il 2010, varata dal Governo e ora all’esame del Parlamento, contiene diversi provvedimenti che riguardano il settore immobiliare.

Immobili non dichiarati in catasto
Entro il 31 dicembre 2010, i titolari di diritti reali sugli immobili che non risultano dichiarati in Catasto, sono tenuti a procedere alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale.
L'Agenzia del Territorio, successivamente alla registrazione degli atti di aggiornamento presentati, rende disponibili ai Comuni le dichiarazioni di accatastamento per i controlli di conformità urbanistico-edilizia, attraverso il Portale per i Comuni.
Se i titolari di diritti reali sugli immobili non provvedono a presentare le dichiarazioni di aggiornamento catastale entro il termine del 31 dicembre 2010, l'Agenzia del Territorio, procede all'attribuzione di una rendita presunta, da iscrivere transitoriamente in catasto, anche sulla base degli elementi tecnici forniti dai Comuni. Per tali operazioni l'Agenzia del Territorio può stipulare apposite convenzioni con gli Organismi rappresentativi delle categorie professionali.
L’emersione dell’immobile è solamente ai fini della regolarizzazione catastale delle imposte evase negli anni, e quindi non sana eventuali altri illeciti, come, per esempio, gli abusi edilizi.
A tutti i Comuni è garantita la consultazione delle banche dati del catasto terreni e di quello edilizio urbano, con particolare riferimento ai dati di superficie delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria.

Variazioni immobiliari non dichiarate in Catasto
Entro il 31 dicembre 2010 i titolari di diritti reali sugli immobili oggetto di interventi edilizi che abbiano determinato una variazione di consistenza ovvero di destinazione non dichiarata in Catasto, sono tenuti a procedere alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale.
Se i titolari di diritti reali sugli immobili non provvedono a presentare le dichiarazioni di aggiornamento catastale entro il termine del 31 dicembre 2010, l'Agenzia del Territorio procede agii accertamenti di competenza anche con la collaborazione dei Comuni. Per tali operazioni l'Agenzia del Territorio può stipulare apposite convenzioni con gli Organismi rappresentativi delle categorie professionali.

Censimento dei fabbricati non dichiarati a Catasto
A decorrere dal 1° gennaio 2011, l'Agenzia del Territorio, sulla base di nuove informazioni connesse a verifiche tecnico-amministrative, da telerilevamento e

da sopralluogo sul terreno, provvede ad avviare un monitoraggio costante del territorio, individuando, in collaborazione con i Comuni, ulteriori fabbricati che non risultano dichiarati al Catasto. Qualora i titolari di diritti reali sugli immobili individuati non ottemperino ad effettuare gli atti di aggiornamento catastale, l'Agenzia del Territorio procede all'attribuzione della rendita presunta.
Restano fermi i poteri di controllo dei Comuni in materia urbanistico-edilizia e l'applicabilità delle relative sanzioni.

Obbligo di indicazione dei dati catastali sugli atti relativi ad immobili
Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
La richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, deve contenere anche l'indicazione dei dati catastali degli immobili.
La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro ed è punita con la sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell'imposta dovuta.
Queste disposizioni si applicano a decorrere dal 1° luglio 2010

Tra gli atti notarili interessati dal provvedimento si possono individuare quelli che hanno a oggetto unità immobiliari urbane (abitative e non abitative) e quindi gli atti di permuta, di divisione, di donazione e compravendita immobiliare, conferimenti di immobili in società, atti di dotazione del Trust, oltre a contratti di locazione immobiliare con durata ultra novennale e autenticati e anche al contratto preliminare in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata, e anche alla concessione di ipoteca su unità immobiliari urbane e fabbricati rurali. Si sottraggono a questa normativa, ad esempio, il fondo patrimoniale, la dichiarazione di successione, l’accettazione di eredità, la fusione, la scissione e la trasformazione di società nonché l’atto di cancellazione di ipoteca.
Nel catasto fabbricati dovranno quindi essere inseriti tutti i fabbricati anche quelli che non producano tassazioni. Questo aspetto quindi coinvolge tutti gli immobili e, in particolare, tutti i fabbricati abitativi e non abitativi.

La nuova normativa, nel riferirsi a fabbricati esistenti, ovvero a unità immobiliari urbane e comunque a beni immobili esistenti sul territorio dello Stato italiano, vincola l’esistenza di conformità, stretta coincidenza (allineamento) da accertare a cura del notaio rogante dei dati catastali e delle planimetrie depositate con i dati di cui ai registri immobiliari, pena la nullità dell’atto di trasferimento (atto non valido e quindi senza la produzione degli

effetti desiderati con pesante sanzione disciplinare per il notaio stesso): il tutto senza obbligo di allegazione della documentazione catastale all’atto stesso.
Non si potranno fare atti di trasferimento immobiliare su beni immobili gravati da riserve catastali di volture di atti precedenti, in assenza di dati catastali esatti o con difformità delle planimetrie catastali in riferimento allo stato dei luoghi.
Per intestatari dei beni immobili si intendono coloro che intervengono all’atto notarile e non soggetti, anche se intestatari dell’immobile ma estranei all’atto stesso.
Il venditore dichiara nell’atto notarile, non necessariamente nella forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio, l’esatta identificazione catastale e la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie e se tale dichiarazione dovesse risultare falsa e mendace il contratto notarile sarebbe comunque valida con responsabilità del venditore.

La normativa interessa anche il mondo delle locazioni immobiliari. Infatti si riferisce a contratti di locazione e affitti ma coinvolge anche i contratti di cessione o affitto di aziende allorquando gli stessi contengano immobili.
I contratti di locazione e affitto devono avere per oggetto “beni immobili” esistenti nel territorio dello Stato (e quindi senza distinzione tra terreni e fabbricati e, in quest’ultimo ambito, nemmeno senza distinguere in base alla tipologia del fabbricato).

Dal 1° luglio 2010 quindi cambierà la modalità di registrare i contratti di locazione e affitto degli edifici estranei al catasto. Lo scopo di questa nuova disposizione è il recupero della fiscalità immobiliare costringendo i proprietari alla regolarizzazione degli immobili abusivi. L’indicazione dei dati catastali alimenterà le banche dati dell’anagrafe tributaria e del catasto, e quindi non permetterà l’eventuale evasione di Irpef e Ici che emergeranno immediatamente. Verrà infatti istituita l’Anagrafe Immobiliare Integrata, a partire dal gennaio 2011: questa misura mira a individuare il soggetto titolare di diritti reali su ogni immobile.
A partire dal 1° luglio occorrerà indicare i dati catastali non solo nel contratto stesso (procedimento già comunque obbligatorio ai sensi delle normative vigenti), ma anche nella ”richiesta di registrazione”, e cioè il modulo che va compilato, in via telematica o su carta, per ottenere la registrazione del contratto sia di locazione o affitto, sia di cessione, risoluzione o proroga, anche tacita, dei contratti di locazione e affitto.
I dati catastali sono normalmente riscontrabili nell’atto notarile di acquisto e comunque nella visura catastale che può essere richiesta liberamente presso gli uffici della Agenzia del Territorio divisione Catastale oppure anche in via telematica, e sono quelli relativi alla identificazione del bene immobile.

Sulla base di suddetti principi verrà applicata la Sanatoria Catastale, misura comunque giudicata di dubbia efficacia da molti addetti ai lavori. La relazione tecnica allegata alla Manovra stima che la sanatoria degli immobili non censiti in catasto produrrà un maggior gettito di 183 milioni di euro per il 2011, 104 per il 2012 e altrettanti per il 2013. Secondo le norme approvate, l’Agenzia del Territorio deve concludere entro il 30 settembre di quest’anno le operazioni di accertamento e di individuazione dei fabbricati non censiti.. Entro il 31 dicembre, invece, i titolari di diritti reali sugli immobili che non risultano dichiarati in Catasto sono tenuti all’accatastamento. Gli accertamenti saranno svolti con la collaborazione dei Comuni. Da gennaio 2011 partirà un nuovo monitoraggio del territorio per individuare ulteriori immobili non censiti. La stima delle unità immobiliari attualmente non censite che verrebbero regolarizzate è di 1,3 milioni, con una corrispondente rendita catastale di circa 627 milioni di euro.

«Le misure sopra descritte – afferma il presidente nazionale dell’Asppi Alfredo Zagatti - tendono evidentemente, assieme ad altre contenute nella manovra, a realizzare misure di contrasto nei confronti di larghi ambiti di elusione ed evasione presenti in questo come in altri settori. La nostra Associazione accompagnerà i proprietari di immobili nelle operazioni rese necessarie dalla nuova normativa che, nella sua fase applicativa, comporterà non pochi problemi anche di carattere formale e burocratico. Non manca la tentazione, come riportato dalle cronache parlamentari, di utilizzare queste norme in via di approvazione come uno scudo per motivare nuove misure di condono fiscale od edilizio finora negate dal Governo, ma sollecitate da diversi esponenti della maggioranza. Asppi – conclude il presidente Zagatti - ritiene che l’impegno per la regolarità fiscale ed edilizia costituiscano una priorità per il Paese in generale, ma anche per quella grande maggioranza di proprietari di immobili che agiscono nel pieno rispetto delle regole e che non possono essere beffati da misure premianti comportamenti scorretti come tante volte in passato è avvenuto».