Il Centro Studi del Coordinamento ASPPI della Toscana lancia l'allarme: attenti alle procedure di arbitrato

L'ASPPI province Toscane, visto l'orientamento legislativo degli ultimi anni, favorevole alla diffusione delle procedure arbitrali nella soluzione delle controversie e liti giudiziarie, lancia l'allarme per il rischio di violazione del diritto e anche per le enormi spese che le procedure arbitrali spesso comportano.

       Come si utilizza l’arbitrato

All'arbitrato si può ricorrere in due forme:

                   1) è possibile inserire in un contratto una clausola arbitrale, cioè un patto con cui si stabilisce che tutte o alcune delle controversie che potranno sorgere dal contratto saranno decise non dal tribunale, ma da uno o più arbitri;

                     2)  dopo che è insorta una lite è possibile stipulare un accordo con cui quella lite viene affidata alla decisione di uno o più arbitri.

           Nel primo caso si rinuncia preventivamente alla possibilità di ricorrere al tribunale per tutta una serie di possibili liti future; nel secondo caso vi si rinuncia soltanto dopo che la controversia è insorta e soltanto per quella controversia.

Nell'accordo è possibile anche stabilire che la decisione non avverrà secondo diritto, ma secondo equità e ciò significa secondo buon senso.

 L'ASPPI è allarmata per la diffusione delle clausole arbitrali nei contratti preliminari di compravendita immobiliare, nei contratti di vendita e negli statuti delle cooperative edilizie.

Infatti, molto spesso l'arbitrato, per le sue elevate spese, impedisce di fatto la tutela dei diritti delle parti e la parte che subisce un torto può trovarsi nella pratica impossibilità di far valere le sue ragioni.

Inoltre, gli arbitrati secondo equità - avendo un esito imprevedibile - rendono molto difficile alle parti regolare i loro comportamenti, non potendo fare affidamento sul diritto e potendo sempre essere "punite" da una valutazione secondo equità.

Ecco una tabella con alcuni esempi di spese approssimative per una procedura arbitrale:

            Pertanto l'ASPPI sconsiglia vivamente i propri associati e in generale i proprietari di immobili di inserire nei contratti preliminari e nei contratto immobiliari in genere una clausola arbitrale, a meno che non si conoscano preventivamente le spese cui si può andare incontro. Esistono al riguardo alcuni enti che prefissano gli importi in misura accettabile ed in proposito è necessaria la massima cautela.

Si deve anche avvertire che è l'arbitro o il collegio arbitrale a fissare i propri compensi ed a stabilire il valore della causa e pertanto può capitare che, anche se si litiga, per esempio, per € 20.000 di caparra confirmatoria di un contratto preliminare, l'arbitro o il collegio arbitrale fissino il valore della controversia rapportandolo all'intero valore dell'immobile (che magari potrà valere € 250.000) con la conseguenza che le spese supereranno di molto il valore della somma per cui era sorta la lite.

L'ASPPI di tutte le province della Toscana comunque ha già lanciato un appello al  Parlamento perché le spese dell'arbitrato siano fissate in un limite massimo per legge, e sta preparando incontri  con le associazioni di categoria per costituire un organo arbitrale composto di persone competenti e con spese prefissate non superiori a quelle di un comune giudizio in tribunale.

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